Slo-Bel

Slo-Bel
Slo-Bel naslovna fotografija Bled

Nakup nepremičnine

12. oktobra, 2023

Po izredno uspešno izpeljanem webinarju in ogromnem zanimanju o dotični tematiki, smo za vas pripravili kratek povzetek vsebine webinarja: postopni koraki, da bi čim lažje in hitreje prišli do vaše sanjske hiše ali sanjskega stanovanja v Belgiji. V izogib morebitnim nevšečnostim pa vam vseeeno svetujemo, da si dodatno preberete še najnovejša pravila in najbolj up-to-date davčna pravila ter podatke, ki se (lahko tudi letno) spreminjajo. Še posebej bodite pozorni na spremembe v pri obdavčitvi. Zbrani podatki so veljavni in namenjeni le za webinar oktobra 2023.

Ker se v Belgiji dobre nepremičnine prodajajo izjemno hitro, dobre ponudbe pa je vedno manj kot povpraševanja, je nujno da se preden gremo na ogled nepremičnine, že pred samim ogledom pozanimamo o naših finančnih zmožnostih. Celoten postopek  nakupa nepremičnine začnemo torej kar na banki. Ker višina obrestne mere ni edini faktor pri najemu kredita, je vredno obiskati tudi manjše banke, npr. Argenta, Crelan, Belfius, Axa, kjer se v pogovoru s finančnim svetovalcem lahko dogovorite za ugodnejšo opcijo. Bančni uslužbenec vam bo na podlagi vaše osebne situacije takoj lahko pojasnil koliko denarja si lahko izposodite in pod kakšnimi pogoji.

Sledi “lov na vašo nov dom”. Svetujemo vam, da se sprva dodobra sezanite s trgom in ponudbo ter pričnete spremljati oglase in nepremičnine, ki se prodajajo v vaši želeni okolici, par tednov prej, da sploh dobite občutek po kakšni ceni se približno prodajajo nepremičnine na želeni lokaciji.

Nepremičninske oglase lahko sledite online, kjer je najbolj poznan IMMOWEB.BE in prek katerega portala se danes oglašuje kar 98% belgijskih nepremičnin. Zanimiv in vedno bolj  popularen vir oglasov za vaš nov dom je tudi BIDDIT.be, ki deluje po sistemu dražbe. Pazite le, da je vsaka oddana ponudba zavezujoča na biddit-u. Vredno je omeniti, da lahko najdete nepremičnine naprodaj tudi sami, ko se sprehajate po želeni soseski. Verjetno ste že opazili oranžne nalepke “A VENDRE”, “TE KOOP” na oknih stanovanj, hiš. To so čisto legalni postopki oglaševanja stanovanja ali hiše, ki je na prodaj. Najpogosteje pa do dobrega deala pridete lahko tudi tako, da ko natančno veste kje, kaj in za Koliko kupujete, da pokličete na nepremičninsko agencijo in poveste svoje želje. Na podlagi seznama nepremičnin, ki jih že prodaja ali pa bodo šele šle na trg, ki ga agencija ima, vam lahko ponudijo tudi kakšno nepremičnino, ki še ni oglaševana na webu. 

6 | Društvo Slo-Bel
Nakup nepremičnine 5

Seveda brez ogleda dotične izbrane nepremičnine ne bo šlo. Svetujemo vam, da se vnaprej izredno dobro pripravite in opremljeni z vsemi vprašanji za lastnika ali nepremičnineskega agenta pridete na ogled. Ker bo vaš ogled najverjetneje časovna zelo omejen, je včasih vredno s seboj pripeljati že nekoga, ki se spozna na renovacije (če boste renovirali), arhitekta, električarja… Vredno je biti pozorenina številne stvari: npr. leto gradnje, električna konformnost, energ.razred, tip izolacije, lastništvo, ali urejena dokumetacija, kaj točno je vključeno v ceno (tudi parking, klet, vrt) in kje je parkirišče. V večstanovanjskih zgradbah nujno vprašajte za planirane investicije (kdo bo plačnik) in renovacijska dela v teku ter kdo vse to plača. Več informacij kot boste zbrali, lažje se vam bo odločiti koliko boste ponudili za nakup.

In smo že v naslednji fazi. Po ogledu, če ste resnično zanimate za nakup, se od vas pričakuje, da oddate t.i. “offre” – ponudbo. Svetujemo vam, da ponudite realno ceno, v drugačnem primeru tvegate, da ne boste izbrani. Ne pozabite, da v Belgiji najpogosteje lastniki izbirajo komu bodo prodali svojo nepremičnino. In ne zgodi se redko, da se hiša na dobri lokaciji proda tudi za višjo ceno, kot je bila oglaševana. Kot omenjeno na webinarju, je izredno pomembno, da na “offre” ne pozabite pripisati, označiti da je ta offre zavezujoče le “pod pogojem, da…” (npr. dobite hipotekarni kredit). Tako si kupite čas in se zavarujete pred zavezujočo prodajo, če si slučajno premislite in ne odločite za nakup. V mejlu, ko oddajate ponudbo imate lahko prednost tudi, če v dopisu dodate razlago, zakaj se odločate za nakup in ga podkrepite z (čustvenimi, tehničnimi) argumenti.

7 | Društvo Slo-Bel
Nakup nepremičnine 6

Če imate srečo in ste izbrani, potem se s prodajalcem (lastnik ali njegov zastopnik – nepremičninski agent)  dogovorita glede pogojev prodaje. Pripravi se t.i. “compromis de vente” - dogovor o prodaji, ali na kratko compromis, ki zavezuje obe stranki. To ni t.i. prodajna pogodba, vendar klavzule dogovora  že služijo kot podlaga za notarski zapis v naslednjem koraku. Compromis se lahko pripravi v agenciji ali pri lastniku in je največkrat v francoščini ali flamščini.  Svetujemo vam, da resnično dobro preverite, kaj vse piše tudi v drobnem tekstu oziroma, če so vključene vse klavzule, kot ste se jih zmenili (nujno: cena, kaj vključuje prodaja, roki, način plačila, avans). V tej fazi se vplača tudi ara, depozit normalno v višini 10%.

V roku 4 mesecev od podpisa zavezujočega compromis-a, sledi podpis t.i. notary deed ali t.i. prodajne pogodbe pri notarju. Lahko si s prodajalcem izbereta istega notarja, ki za vas v tem času pregleda in uredi ter pripravi vso potrebno dokumentacijo o dotični nepremičnini, ali pa vsak svojega. Notarske tarife so javne in določene z zakonom, tako da se stroški delijo med prodajalca in kupca. Zato, če imate pomisleke o objektivnosti notarja, lahko brez problema najamete svojega. Na dan podpisa pogodbe pri notarju, morate prinesti s seboj številne dokumente, katere, vam ponavadi vnaprej sproči notar, npr:  osebni dokumet,potrdilo o plačilu celotne kupnine  oziroma potrdilo o hipotekarnem kreditu, potrdilo o plačilu notarskih storitev... Nato dejansko podpišete prodajno pogodbo skupaj s prodajalcem nepremičnine in notarjem. Včasih se lahko zgodi, da prodajalca-lastnika nepremičnine sploh ne boste spoznali, vendar najpogosteje se v tem momentu spozna lastnika hiše oz.stanovanja, od katerega kupujete nepremičnino. Nato prejmete originalno pogodbo, ključe od vaše nove lastnine in notarski zapis; kasneje po pošti pa tudi notarski izpis o lastništvu.

registratie duty | Društvo Slo-Bel
Nakup nepremičnine 7

Seveda boste ob tej točki morali plačati tudi notarsko takso in morebitne dodatne stroške notarja za pridobitev določenih listin. Šele 1.januarja naslednjega leta od nakupa nepremičnine pa sledi tudi plačilo nepremičninskega davka.

Pomembno: ob vsakem prevzemu lastništva nepremčnine boste morali plačati tudi enkratno registracijsko pristojbino, katera višina se razlikuje od tega, v kateri regiji se vaša nova pridobitev nahaja (Valonija 12.5%;  Flandrija 3% za prvo nepremičnino ali 12% za vse nadaljne;  Bruselj 12%)  ter katastrski dohodek občini (flamsko kadastraal inkomen/KI), kjer se vaša nova nepremičnina nahaja.

Izračunajte in primerjajte prednosti odbitka ali znižanih stopenj med seboj glede na regijo, da vidite, kje se vam osebno najbolj splača investirati. Vse podrobnosti in formalen potek nakupa vam bodo najlažje predstavili nepremičninski agentje in notarji. V določenih primerih, na primer pri višjih vrednostih nepremičnin, pa se je vredno obrniti tudi na davčne svetovalce. Ne pozabite dejstva, da vas celotna investicija v nov dom ne bo stala samo toliko, za kolikor se je nepremičnina prodajala v oglasu, temveč k temu  zagotovo prištejte še dodatnih 20-30% stroškov od celotne vrednosti (brez potrebnih renovacij), da pokrijete vse stroške za pribitev lastništa in ureditev dokumentacije. Časovno vam bo nakup nepremičnine vzel med 3-6 mesecev od ogleda nepremičnine.

slikica oglas | Društvo Slo-Bel
Nakup nepremičnine 8

Nenazadnje vam za čim lažji nakup vašega novega doma srčno priporočamo, da se obrnete po brezplačne nasvete k notarjem, si preberete vnaprej, kaj vse vas čaka v procesu nakupa nepremičnine ter da veste kako postopati in na koga se obrniti v primeru težav. Iskreno svetujemo, da nakup nepremičnine uredite preko nepremičninske agencije ter zanesljivega notarja, ki vam lahko v samem procesu stojita ob strani in privarčujeta še kako poteben čas in denar.

Uporabni linki:   

Nakup nepremičnine v Belgiji

Dogovor o prodaji

Katastrski dohodek

Nepremičninski davek

www.notaire.be 

Kraljeva federacija belgijskih notarjev

Gremo v gledališče - Vstopnico so na voljo!
Ne zamudite, petek 31. maja ob 19.30 uri, komedija Mali otroci, veliki problemi! Vstopnice za gledališko komedijo "Mali otroci, v...
Preberi več
Za brezplačen in dostopen splav vseh Evropejk
Podpiraš varen in dostopen splav v Evropi«? Če da, lahko svoj glas oddaš v nedeljo, 26. maja, od 10 do 19 ure v parku pri Mero...
Preberi več
Kolesarski izlet prestavljen iz 18.5. na 14.9.
Srečanje Slovencev v BENELUXu v soboto, 18. maja prestavljeno na 14.9....
Preberi več
Še par dni nas loči do kolesarskega izleta
Srečanje Slovencev v BENELUXu v soboto, 18. maja ob 14.00 uri - V PRIMERU SLABEGA VREMENA DOGODEK ODPADE...
Preberi več
Vse objave